Aktuelle Marktübersichten in Spanien machen den Kernunterschied der Preisquellen klar: Der Consejo General del Notariado veröffentlicht Verkaufspreise aus beurkundeten Käufen, Immobilienportale weisen hingegen die in Inseraten geforderten Beträge aus. Daraus erklärt sich die verbreitet beobachtete Lücke zwischen beiden Niveaus, ohne dass eine der Referenzen für sich genommen „falsch“ wäre.
Die Notarstatistik – zugänglich über das Portal del Notariado und das Centro de Información Estadística del Notariado – beruht auf realen Transaktionen. Sie bildet den Preis pro Quadratmeter ab, der in der notariellen Kaufurkunde festgehalten wurde. Diese Reihe ist rückblickend, aber belastbar: Sie zeigt, was Käufer und Verkäufer tatsächlich vereinbart und unterschrieben haben. Ergänzend berichten auch die Registradores über Markttendenzen aus Grundbucheinträgen, die zeitlich nach der Beurkundung folgen können.
Immobilienportale wie Idealista und Fotocasa aggregieren dagegen die Angebotspreise der Eigentümer. Das ist eine Momentaufnahme des sichtbaren Angebots und spiegelt Erwartungen, Positionierungsstrategien und die Wettbewerbslage wider. Weil in vielen Fällen noch verhandelt wird, liegen diese Inseratswerte häufig über den am Ende beurkundeten Verkaufspreisen. Portale liefern zudem Kontext zur Verfügbarkeit und zur Heterogenität der Objekte, von Lage bis Zustand – Aspekte, die in einer reinen Abschlussstatistik nicht unmittelbar sichtbar sind.
Für die Nutzung der Daten gilt: Wer reale Abschlusspreise und belastbare Vergleichswerte für bereits erfolgte Käufe benötigt, greift auf die Reihen des Consejo General del Notariado zurück. Wer Marktspannung, Angebotsbreite und Preiserwartungen der Verkäufer verstehen will, nutzt die Immobilienportale. In Verhandlungen stützen sich Verkäufer oft auf Portal-Mittelwerte, Käufer dagegen auf notarielle Vergleichspreise; die Differenz verengt sich typischerweise mit fortschreitender Verhandlung.
Methodisch entstehen Abweichungen zudem durch Stichtage, Aktualisierungstakte und Datenfilter. Während das Notariat abgeschlossene Vorgänge erst nach Beurkundung zählt, erscheinen Inserate sofort und können mehrfach angepasst oder gelöscht werden. Teile der Branche versuchen, beide Welten zu verbinden: So kündigte Fotocasa an, notarielle Abschlussdaten in Analysewerkzeuge einzubinden, um Angebotssignale mit realen Verkäufen abzugleichen. Ob sich damit die Lücke nachhaltig verkleinert, hängt davon ab, wie konsistent Abschlussdaten integriert und methodische Unterschiede transparent gemacht werden.
Redakteur: Daniel Mayer (Artikel mit KI-Unterstützung).