Der Banco de España warnt vor einer anhaltenden Wohnraumlücke. Nach Berechnungen der Notenbank summiert sich das Defizit zwischen der Bildung neuer Haushalte und der Zahl fertiggestellter Wohnungen in Spanien im Zeitraum 2021 bis 2025 auf rund 750.000 Einheiten. Bleiben die Trends unverändert, könnte die Lücke bis 2028 um weitere etwa 300.000 Wohnungen anwachsen und damit über eine Million erreichen. Die Vizegouverneurin Soledad Núñez bekräftigte diese Einschätzung in dieser Woche und verwies auf den jüngsten Jahresbericht 2025.
Die Diagnose der Zentralbank lautet: Der Neubau hält seit Jahren nicht mit der demografisch getriebenen Haushaltsbildung Schritt. Besonders angespannt ist die Lage in großen urbanen Zentren sowie in Küstenregionen mit hoher Nachfrage. Für Haushalte mit niedrigen Einkommen, junge Erwachsene und Menschen mit ausländischem Hintergrund ist der Zugang zu Wohnraum besonders schwierig.
Langfristige Daten verschärfen das Bild. Real, also preisbereinigt, stiegen die verfügbaren Einkommen der Haushalte in Spanien seit 1980 um den Faktor 1,8. Die realen Wohnimmobilienpreise legten im selben Zeitraum jedoch um den Faktor 3,5 zu. Damit entfernte sich die Erschwinglichkeit deutlich stärker als im Durchschnitt der Eurozone. Der von der Notenbank genutzte Indikator setzt die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise ins Verhältnis zum verfügbaren Einkommen pro Kopf und zeigt eine wachsende Belastung für Käuferinnen und Käufer.
Regional variiert die Dynamik erheblich: Provinzen wie Málaga, Madrid und Balearen verzeichneten seit 2014 die kräftigsten realen Preissteigerungen. Gleichzeitig bleibt die Bautätigkeit in vielen Kommunen hinter dem Bedarf zurück, was die Angebotsknappheit verfestigt.
Der Banco de España empfiehlt ein Bündel an Maßnahmen, das kurzfristige Entlastungen mit strukturellen Korrekturen verbindet. Dazu zählen beschleunigte Genehmigungsverfahren, eine Ausweitung des Wohnungsneubaus – insbesondere in gut angebundenen Lagen –, eine effizientere Nutzung öffentlicher Bestände sowie zielgenaue Eingriffe auf der Nachfrageseite, die unerwünschte Nebenwirkungen auf das Angebot vermeiden. Zudem sollten regionale Besonderheiten berücksichtigt werden, um Fehlanreize zu verhindern.
Die Notenbank betont, dass Prognosen stets von Annahmen über Konjunktur, Zinsen, Migration und Politik abhängen. Der aktuelle Anlass der Warnung ist die jüngste Einordnung durch Soledad Núñez; die zugrunde liegende Evidenz stammt aus dem Jahresbericht 2025. Politische Entscheidungen, etwa zur Beschleunigung von Planungsverfahren oder zur Rahmensetzung für touristische Vermietungen, könnten die Pfade verändern – in beide Richtungen.
Redakteurin: Mira Cadena (Artikel mit KI-Unterstützung).